Résumé: Dans cet article, nous passons en revue les avantages et les inconvénients de l’investissement dans le marché boursier par rapport à l’immobilier, les tendances du marché au cours des trois dernières décennies, et pourquoi les zones d’opportunité attirent les gens loin du marché boursier et dans l’immobilier.
Introduction
Nouveaux investisseurs et investisseurs expérimentés continuent de poser la sempiternelle question : Devrais-je investir mon argent sur le marché boursier ou dans l’immobilier ? Dans cet article, nous analysons les avantages et les inconvénients de chacun, ce que nous pouvons apprendre des tendances passées du marché et pourquoi investir à long terme est la stratégie d’investissement la plus importante, quel que soit l’endroit où vous décidez de placer votre argent.
Pour et contre de l’investissement dans les actions
Acheter une action signifie essentiellement que vous achetez la propriété de l’entreprise. Si l’entreprise se porte bien, vous en profitez. Si elle ne le fait pas, il y a une chance que vous perdiez votre argent investi. Selon le S&P 500, le marché boursier a eu un rendement moyen de 10,31 % entre 1970 et 2016. Ce pourcentage sert de référence pour les actions américaines uniquement. Une approche d’investissement à long terme, avec un portefeuille diversifié, permettra de réduire le risque et d’augmenter votre retour potentiel sur investissement. N’oubliez pas qu’investir sur le marché boursier est un marathon, pas un sprint. Ne paniquez pas lorsque certaines actions baissent. Rester dans la course à long terme finira par porter ses fruits. Parlons d’abord des avantages de l’investissement en actions.
Pour #1 : moins de main d’œuvre = moins de travail
Investir sur le marché boursier peut être facile. Il demande moins de temps que d’autres types d’investissement passif, ne nécessite pas beaucoup de connaissances ou d’expertise, et peu ou pas de gestion de votre part. Si vous aimez l’idée que quelqu’un d’autre, comme un expert ou une société d’investissement, gère votre portefeuille boursier, c’est peut-être la voie qu’il vous faut. Les conseillers financiers placent votre argent dans des fonds en fonction de plusieurs facteurs, dont l’âge, le revenu, les objectifs de retraite, etc. Ne pas avoir à passer du temps supplémentaire ou à s’inquiéter des détails des actions dans lesquelles investir et pour combien de temps, est une voie attrayante pour de nombreux nouveaux investisseurs.
Les conseillers financiers peuvent vous aider à gérer votre portefeuille boursier.
Pour #2 : souplesse de mouvement, coûts de transaction et frais réduits
Vous voulez sortir d’une action ou la négocier ? Les coûts de transaction en ligne sont inférieurs à 5 euros et les sommes peuvent être déplacées presque instantanément vers différents fonds.
Les actions sont rapides et faciles à déplacer ou à vendre. Elles offrent une certaine souplesse pour réaffecter votre argent, dans un fonds de retraite libre d’impôt, par exemple.
Pour #3 : plus de diversification que l’immobilier
Avec le marché boursier, vous pouvez non seulement investir dans différentes entreprises, mais aussi dans différents secteurs d’activité. C’est ce que l’on appelle diversifier votre portefeuille et cela diminuera considérablement votre risque. Si un secteur baisse et qu’un autre augmente, vous pourrez probablement rattraper l’argent perdu sur une action moins performante. Utilisez les connaissances et l’expérience d’un conseiller en patrimoine pour créer un portefeuille diversifié et réduire le risque de perdre l’argent que vous investissez.
Les fonds communs de placement sont le type le plus courant d’investissements passifs. En moyenne, un rendement de 10% est attendu, cependant il existe plusieurs fonds qui atteignent ou dépassent un rendement de 12%. Encore une fois, le recours à un professionnel de l’investissement peut aider à trouver la bonne combinaison de fonds communs de placement dans laquelle investir.
Pour #4 : acheter des actions dans des produits que vous aimez ou que vous utilisez
Investir sur le marché boursier peut aussi être amusant ! Excité par un certain produit ou quelque chose que vous utilisez tous les jours ? Vous pouvez acheter des actions d’une entreprise ou d’un produit qui vous passionne, et profiter de son succès. Cependant, le choix de l’endroit où investir votre argent peut se transformer en une décision émotionnelle, au lieu d’une décision logique. Faites votre diligence raisonnable et consultez un expert pour vous assurer qu’il s’agit d’un investissement intelligent avec un plus grand rendement par rapport au risque.
Pour #5 : un plus grand potentiel de rendement plus rapide (et un plus grand risque de perte)
Les actions se sont avérées plus performantes que d’autres investissements passifs, comme l’immobilier, à court terme. Vous pourriez voir un retour sur investissement en moins d’un an, alors que l’immobilier a tendance à croître (ou à décliner) sur de plus longues périodes. Toutefois, il est pratiquement impossible de «prévoir» le marché boursier et tout investissement comporte toujours un risque. Bien qu’il y ait un plus grand potentiel pour un retour sur investissement plus rapide, il est également important de tenir compte du risque encouru. Nous y reviendrons plus tard…
Pour #6 : plus d’actifs liquides
Un autre avantage à investir dans le marché boursier, c’est que vous pouvez en sortir en cliquant sur un bouton. Vous n’aimez pas la performance de votre investissement ? Il vous suffit de retirer votre argent et de l’investir dans une autre action ou de le replacer dans votre épargne.
Maintenant que nous avons couvert les avantages de l’investissement en bourse, passons en revue les inconvénients…
Contre #1 : vous êtes à la merci du fonds et comment il est géré
Si certains investisseurs aiment ne pas avoir de contrôle ou de responsabilités de gestion sur leurs investissements, car cela leur fait gagner du temps, d’autres y voient un inconvénient. Le risque ici est que, si un fonds est mal géré, il n’y a pas grand-chose que vous puissiez faire. À moins que vous ne passiez beaucoup de temps à rechercher et à vous éduquer sur les subtilités de fonds spécifiques, (ce qui annule l’avantage de faire appel à un expert pour gagner du temps et de l’énergie), le manque de contrôle peut être une raison suffisante pour investir votre argent dans d’autres investissements passifs.
Contre #2 : pas un actif tangible
Bien qu’un avantage des actions soit qu’elles sont liquides, un inconvénient est qu’elles ne sont pas un actif tangible. Autrement dit, si votre argent est placé dans une action qui s’effondre soudainement, vous pourriez vous retrouver sans rien. Avec un actif tangible, comme l’immobilier, même si le marché chute, vous possédez toujours un actif tangible, avec des capitaux propres intégrés, et tout votre argent investi ne sera pas perdu.
Contre #3 :un risque plus élevé si le marché boursier chute, vos bénéfices sont perdus
Le marché boursier peut parfois être volatile. Des changements soudains dans l’économie peuvent avoir un impact sur des secteurs ou des entreprises entières. En cas de baisse inattendue, votre argent pourrait être perdu instantanément. D’un côté, les investisseurs passifs peuvent prendre plus de risques et potentiellement gagner beaucoup d’argent en peu de temps. D’autre part, le risque de perdre beaucoup d’argent est également plus grand. Les actions à haut risque qui tournent mal expliquent souvent pourquoi de nombreux investisseurs sont confrontés à des crises financières, voire à la faillite.
Contre #4 : vous payez des impôts sur les profits éventuels lorsque vous vendez
Disons que vous investissez 20 000 euros dans une action qui, avec le temps, vaut maintenant 100 000 euros. Vous devez payer des impôts sur l’argent que vous avez gagné, dans ce cas 80 000 euros, lorsque vous décidez de vendre vos actions. Le montant que vous payez sur les gains en capital dépend entièrement de la durée pendant laquelle vous conservez vos actions. Les gains à court et à long terme sont imposés très différemment par l’IRS.
Les gains à court terme (investissements détenus pendant moins d’un an) sont imposés comme un «revenu ordinaire» et doivent être appliqués à votre revenu imposable de l’année. Le montant de vos revenus annuels vous place dans une certaine tranche d’imposition et vous donne une idée du montant de l’impôt sur les plus-values. Par exemple, si vous gagnez 65 000 euros/an individuellement, vous êtes censé payer des impôts sur 22 % de votre revenu (7 599 euros). Évitez de payer un taux d’imposition élevé avec les gains à long terme.
Les gains à long terme (investissements détenus pendant plus d’un an), ont un taux d’imposition considérablement réduit. Cela a pour but d’encourager les investisseurs à acheter et à conserver des actions pendant une plus longue période. Par exemple, si votre salaire annuel est inférieur à 38 600 euros, vous entrez dans la tranche d’imposition des plus-values à 0 %. Les déclarants individuels gagnant entre 38 601 et 425 800 euros par an seront imposés à 15 % sur les plus-values. Comme les gains à long terme bénéficient d’un taux d’imposition aussi réduit, il est facile de voir l’importance de conserver ses investissements à long terme.
Pour et contre de l’investissement dans l’immobilier
Suivant, nous allons parler de l’investissement dans l’immobilier par rapport aux actions. Comme tout investissement, votre risque par rapport aux rendements attendus doit être soigneusement évalué lors de l’achat d’un bien immobilier. Parlons d’abord des avantages…
Pour #1 : vos fonds sont garantis par un actif physique
Contrairement au marché boursier, l’achat de biens immobiliers présente l’avantage de posséder un actif physique. Le fait de conserver un actif physique ou une propriété lui permet de s’apprécier (d’augmenter sa valeur) au fil du temps. Si vous achetez un bien locatif, vous pouvez tirer parti de votre investissement et maximiser votre rendement en espèces ce qui signifie que vous pouvez investir avec moins de mise de fonds. Par exemple, si vous investissez 75 000 euros dans l’immobilier, vous pouvez vous qualifier pour acheter une propriété valant quatre fois ce montant. La valeur des maisons augmentant rapidement, les investisseurs bénéficient de taux d’appréciation plus élevés.
Pour #2 : un potentiel d’appréciation plus élevé
Tout comme les actions, les investisseurs sont encouragés à conserver un bien immobilier à long terme. Cependant, l’avantage d’investir dans un actif physique, comme une propriété locative, est sa capacité à s’apprécier au fil du temps. Même avec les hauts et les bas du marché immobilier, il n’y a vraiment aucune comparaison pour le potentiel d’appréciation d’un actif tangible.
Pour #3 : protection contre l’inflation
Les prix des maisons et des locations ont tendance à augmenter avec l’inflation. L’achat d’un bien immobilier offre une protection contre le risque, car vos paiements hypothécaires n’augmentent pas avec l’inflation. Lorsque la valeur des maisons et les taux de location augmentent, votre hypothèque reste la même, ce qui permet un plus grand potentiel de profit mensuel. Votre investissement ne dépend pas des hauts et des bas du marché boursier. Bien qu’il s’agisse d’un avantage pour les investisseurs immobiliers, il est toujours d’une importance vitale d’effectuer une diligence raisonnable et d’exécuter les chiffres avant de décider où, quand et comment acheter une propriété qui garantit un retour sur investissement décent.
Pour #4 : plus de contrôle sur votre investissement
Les prêts privés offrent beaucoup plus de contrôle sur vos investissements. Vous avez la possibilité de décider, avec qui vous investissez, la durée de l’investissement, et le taux de rendement. Si vous achetez un bien locatif, vous avez le contrôle de ce que vous achetez et de l’endroit où vous le faites, ainsi que des améliorations qui augmenteront la valeur ou les taux de location. Vous pouvez décider des dépenses que vos locataires paieront et avoir une meilleure idée du flux de trésorerie mensuel à prévoir (un autre avantage que nous aborderons ensuite).
Pour #5 : vous pouvez toujours générer des flux de trésorerie en cas de ralentissement économique
L’un des plus grands avantages de l’achat de biens immobiliers est que lorsque le marché boursier chute, vos bénéfices ne sont pas instantanément perdus. Avec certains prêteurs privés, il y a jusqu’à 50% de fonds propres déjà intégrés à votre propriété, donc vous ne risquez pas de perdre la totalité de votre investissement. De plus, si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, vous continuerez à percevoir des flux de trésorerie mensuels constants de la part de vos locataires, quelles que soient les fluctuations du marché boursier (2).
Il n’y a pas de risque de perdre votre investissement.
Pour #6 : de multiples avantages fiscaux, notamment amortissements, déductions, échanges 1031
La clé ici est de comprendre les nombreuses déductions fiscales dont peut bénéficier un propriétaire immobilier. De nombreux propriétaires n’ont tout simplement aucune idée qu’ils pourraient économiser des milliers de euros par an sur les déductions fiscales admissibles liées à leur propriété. Les déductions fiscales admissibles comprennent les intérêts, la dépréciation (perte de valeur avec le temps, c’est-à-dire l’usure) et les dépenses immobilières (réparations, entretien, assurance, mobilier, etc.). Vous trouverez plus d’informations concernant les avantages fiscaux spécifiques aux biens locatifs dans un article à venir.
Qu’est-ce qu’un échange 1031 ? Fondamentalement, il permet aux investisseurs de «différer» le paiement de l’impôt sur les plus-values lors de la vente d’un immeuble de placement, en utilisant le bénéfice réalisé sur la vente pour acheter un autre «bien de même nature». Combien les investisseurs immobiliers peuvent-ils économiser en recourant à un échange 1031 ? Les investisseurs peuvent s’attendre à ce qu’environ un tiers des gains en capital soit consacré aux impôts, au lieu de la totalité de leur bénéfice. Gardez à l’esprit que le processus d’un échange 1031 peut être compliqué, c’est pourquoi la plupart des investisseurs font appel à une aide professionnelle pour s’assurer que rien ne passe à travers les mailles du filet.
Si vous voulez en savoir plus sur les échanges 1031, une ventilation plus détaillée peut être trouvée dans notre article, Comment faire un échange 1031 : Règles & Définitions pour les investisseurs 2018 et le webinaire, Section 1031 Exchange Basics : How to Avoid Capital Gains Tax.
Contre #1 : la vente de la propriété peut prendre plus de temps que prévu
L’un des inconvénients de la possession d’un bien immobilier est qu’il est illiquide. Ce qui signifie que votre argent investi pourrait être immobilisé pendant des mois jusqu’à ce que vous soyez en mesure de vendre votre propriété. Si vous envisagez de vendre votre propriété, gardez à l’esprit que le timing est essentiel et qu’il peut être intéressant d’attendre une hausse du marché lorsque les maisons ou les propriétés locatives sont très demandées. Bien que ce ne soit pas aussi excitant ou rapide, se concentre sur les stratégies d’investissement à long terme (généralement environ 10 ans), car c’est beaucoup plus rentable. Notre plus grand atout dans l’investissement à long terme est le temps. Plus vous pouvez conserver une propriété longtemps (en supposant qu’il s’agit d’un investissement judicieux dès le départ), plus vous gagnerez d’argent.
Contre #2 : plus de commissions immobilières et frais
Lorsque vous décidez de vendre votre immeuble de placement, les frais de clôture, les commissions, les frais et les taxes peuvent s’additionner et diminuer considérablement votre retour sur investissement. Faites le calcul et si la vente de votre propriété ne produit pas un rendement positif, envisagez de conserver la propriété jusqu’à ce que ce soit le cas.
Les frais de clôture et les frais de transaction sont des coûts importants.
Contre #3 : plus de mains = plus de travail et de temps (c’est-à-dire entretien, locataires, vacance, etc.)
Il ne fait aucun doute que posséder un bien immobilier ou une propriété locative nécessite plus de travail pratique et de temps. Suivre les demandes d’entretien, trouver des locataires de qualité et comptabiliser les mois d’inoccupation potentielle, tout cela ajoute du temps et souvent du stress aux propriétaires. Si vous n’avez pas le temps (ou l’envie) d’effectuer des travaux pratiques ou de vous occuper des locataires, d’autres possibilités d’investissement peuvent mieux convenir à votre style de vie.
Rendement de l’immobilier par rapport au marché boursier
Lorsque nous comparons l’immobilier aux rendements boursiers, il est important de garder à l’esprit qu’il s’agit de deux types d’investissement très différents. Historiquement, les actions ont surperformé l’immobilier au cours des dernières décennies. Cependant, les actions ont tendance à être plus imprévisibles et il est possible de perdre la totalité de votre investissement. En revanche, la valeur des maisons a tendance à augmenter régulièrement sur de longues périodes. Quel que soit l’endroit où vous investissez votre argent, il y a toujours un risque et aucune garantie de rendement.
Rendement moyen du marché boursier au cours des 10 dernières années
Selon le S&P 500, les actions ont augmenté de 93% depuis mars 2007. Les actions sont en hausse constante avec une augmentation de 273%, depuis que le marché boursier a chuté en 2009. Ne vous emballez pas tout de suite : si l’on regarde les rendements boursiers moyens d’une année sur l’autre, les chiffres ne sont pas aussi impressionnants. En 2013, le rendement annuel moyen était de 32,43 %. En 2014, 13,81 % et en 2015, 1,31 %.
Au cours des 27 dernières années, le marché boursier a surperformé l’immobilier
De 1991 à 2016, le marché boursier a cumulé des performances supérieures à celles de l’immobilier de 700% à 164%, respectivement, même avec le krach boursier des années 2000. Cela dit, le timing compte tant sur le marché boursier que sur le marché immobilier. De 2000 à 2009, au milieu d’une attaque terroriste et d’une récession, le S&P a enregistré un rendement moyen de -1 %. Cette période est connue sous le nom de «décennie perdue». Si les temps étaient durs et que des millions d’Américains ont perdu ou abandonné tous leurs investissements en actions, ce n’est qu’une partie de l’histoire. Au cours des dix années qui ont précédé le krach boursier de 2000, le rendement moyen a été de 18 %. Soulignant une fois de plus l’importance d’investir à long terme.
Le timing compte : depuis 2000, l’immobilier a surperformé le marché boursier
Selon l’Agence fédérale du financement du logement, les prix des logements ont augmenté de 85 % tandis que les actions ont augmenté de 79 % (en 2016), depuis septembre 2000. L’emplacement a également de l’importance, les zones métropolitaines très peuplées ayant connu d’énormes augmentations de la valeur des maisons au cours de la dernière décennie.
Il y a aussi l’emplacement.
Qu’est-ce qu’un bon rendement sur un investissement immobilier et à quoi peut-on s’attendre à l’avenir ? les attentes sur le comportement des deux marchés ne peuvent être prédites que par la façon dont ils se sont comportés dans le passé. Un graphique comparant l’immobilier et le marché boursier illustre clairement les tendances à long terme de chaque marché et constitue une excellente ressource pour prévoir quand et où investir votre argent. Pour une comparaison côte à côte de l’investissement dans le marché boursier et le marché immobilier, consultez ce graphique que nous avons mis en place.
Nouvelles opportunités immobilières qui pourraient plaire aux investisseurs boursiers : les zones d’opportunité
Qu’est-ce qu’une zone d’opportunité ?
Les Opportunity Zones ou «Ozones», sont des zones à faible revenu qui prennent du retard par rapport aux communautés plus aisées. Les gouvernements locaux de chaque État ont désigné 25 % de ces secteurs de recensement à faible revenu comme des zones d’opportunité, dans le but de promouvoir l’investissement dans ces zones.
Pour être qualifié de zone d’opportunité, le taux de pauvreté doit être d’au moins 20%, avec un revenu familial moyen inférieur à 80% de la moyenne de la zone. À l’heure actuelle, il existe environ 8 7000 zones d’opportunité qui ont été approuvées par le département du Trésor , au sein de leurs territoires.
Les zones d’opportunité sont des zones de développement économique.
Ce programme parrainé par le gouvernement est un outil de développement économique conçu pour stimuler le développement et la création d’emplois dans les zones en difficulté du pays.
Pourquoi les zones d’opportunité sont un bon moyen de sortir du marché boursier
La bonne nouvelle pour les investisseurs est qu’ils peuvent retirer de l’argent du marché boursier et investir dans des zones d’opportunité sans être imposés (pendant au moins 10 ans). Pour connaître les règles de base et les avantages fiscaux détaillés de l’investissement dans les Ozones.
Conclusion
Enfin, il n’y a pas de bonne réponse lorsqu’il s’agit de savoir où investir son argent. Le marché boursier et le marché immobilier comportent tous deux des risques. Le moment, l’endroit et la manière dont vous achetez des actions, des maisons ou des biens locatifs, ainsi que la conservation de vos investissements à long terme, réduiront votre risque et augmenteront la probabilité d’un retour sur investissement rentable.
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