Prendre des décisions fructueuses en tant que propriétaire immobilier est une tâche compliquée. Cela semble assez simple. Les acheteurs devraient « acheter à bas prix, vendre à prix élevé » et toujours rechercher le meilleur » emplacement, emplacement, emplacement… ». Pourtant, invariablement, à la fin de chaque cycle de marché, un nombre écrasant de propriétaires se retrouvent dans une position malheureuse et perdante.
L’information et l’orientation peuvent être utiles.
Les informations et les conseils peuvent également être déroutants ou décourageants. Le mois dernier, l’économiste principal Paul Dales, a exprimé sa conviction que « Il est indéniable que les ventes de maisons sont encore très faibles et le resteront pendant quelques années. Mais après avoir augmenté au cours de chacun des trois derniers mois… il est clair qu’une reprise du logement est maintenant bien engagée. » Une semaine plus tard, David Blitzer, président du comité de l’indice chez Standard & ; Poor’s, expliquait : « Malgré le maintien de taux d’intérêt bas et une meilleure croissance du PIB réel au quatrième trimestre, les prix des logements continuent de baisser… « La tendance est à la baisse et il y a peu, voire aucun, signe dans les chiffres qu’un tournant est proche. »
Il n’est pas surprenant que de nombreux acheteurs et vendeurs potentiels de maisons restent abasourdis lorsqu’il s’agit de prendre une décision financière judicieuse. Au fil des années, quelles que soient les conditions du marché ou le niveau d’expérience, il reste une question des plus importantes à laquelle tous les propriétaires actuels et potentiels devraient répondre avant de passer à l’action.
La question la plus importante est celle de savoir si l’on peut acheter une maison.
Comment faire un bon achat aujourd’hui ?
Au cours de mes 19 années de carrière, la réponse à cette question a changé de façon fluide en fonction de l’opportunité et de la personne à qui je donne le conseil. Pourtant, au-delà des spécificités relatives à chaque propriété, la véritable réponse reste la même :
Pensez et achetez comme un investisseur
Distinction entre l’investisseur et le spéculateur
Pour comprendre ce principe, il est d’abord important de faire la distinction entre l’investisseur et le spéculateur.
Un investisseur immobilier est un individu ou une entité qui investit des fonds propres dans un actif immobilier dans le but de générer des revenus ou d’ajouter de la valeur aux améliorations existantes. Les investisseurs peuvent avoir des stratégies à long terme ou à court terme. Ils peuvent utiliser leur propre capital ou emprunter (effet de levier) des fonds propres à des degrés divers. Certains créent de la valeur en remédiant aux défauts, qu’ils soient physiques (délabrement) ou financiers (acheteurs en espèces avec des clôtures rapides), tandis que d’autres emploient des stratégies de détention à long terme qui recueillent de la valeur à partir du moment et de l’appréciation.
Les spéculateurs peuvent partager des stratégies de timing et d’effet de levier avec les investisseurs, pourtant c’est là que s’arrêtent les similitudes. L’intention d’un spéculateur n’est pas d’ajouter de la valeur au moteur économique ; ils cherchent plutôt à tirer profit du marché en faisant simplement la queue en premier. Le spéculateur est guidé par la cupidité et cherche à horde ou à accaparer les marchés dans l’intention de récolter des profits exceptionnels à court terme avant de quitter rapidement le marché sans se soucier de ce qui reste derrière.
Les véritables investisseurs immobiliers offrent une valeur égale au marché en échange de leurs bénéfices. Penser comme un investisseur permet aux acheteurs de maisons de mettre en équation la valeur de leur investissement avec leurs besoins et leurs désirs.
Les investisseurs immobiliers ne sont pas seulement des investisseurs, ils sont aussi des consommateurs.
L’investisseur intelligent
Warren Buffett est largement considéré comme l’un des investisseurs les plus astucieux et les plus performants de tous les temps. Dans l’une de ses citations les plus populaires, il attribue ses philosophies comme étant à 85% Benjamin Graham. Graham était un mentor pour Buffett au début de sa carrière, considéré comme l’un des investisseurs les plus astucieux, et a écrit les livres d’investissement très réputés. Dans ces livres, Graham énonce trois principes d’investissement intemporels qui continuent de guider les esprits les plus brillants dans le domaine de l’investissement.
Principe n°1 : Savoit quel type d’investisseur vous êtes
Dans les mots de Graham, « travail = rendement ». Savoir quel type d’investisseur vous êtes signifie comprendre si vous êtes prêt à jouer un rôle actif/entrepreneur ou passif/défensif dans votre stratégie d’investissement. Un investisseur actif s’efforce de découvrir la valeur inexploitée d’un investissement particulier en effectuant des recherches et en découvrant le potentiel de croissance. Un investisseur passif trouve des opportunités de valeurs sûres testées par le marché et évaluées en profondeur par le marché et d’autres esprits d’investissement.
Dans l’immobilier, un investisseur actif cherche des rendements plus élevés en recherchant des biens sous-évalués. Les REO des banques et les ventes à découvert peuvent correspondre à cette stratégie. En outre, les » fixateurs » et les maisons dans les » marchés émergents » nécessitent plus de travail de jambe de la part de l’acheteur. Cela peut conduire à des profits importants, mais le temps et l’énergie nécessaires pour réussir et être heureux avec un investissement actif peuvent ne pas être disponibles ou adaptés à tout le monde. Certains acheteurs de maisons préfèrent trouver des quartiers qui ont un attrait de longue date, des maisons immaculées ou en état d’emménagement, et des maisons entretenues avec amour par des propriétaires qui peuvent marcher méticuleusement à travers chaque détail de votre achat potentiel.
Bien que cette dernière stratégie ne présente peut-être pas le même potentiel de grandes fluctuations de profit, elle comporte également moins de volatilité et de potentiel de perte. Le fait de savoir combien de temps et d’efforts vous êtes prêt à consacrer à votre investissement immobilier et votre tolérance au risque devraient vous guider dans votre recherche.
Principe n°2 : Toujours investir avec une marge de sécurité
L’idée simple derrière ce principe est de minimiser le risque en achetant des actifs avec une décote par rapport à leur valeur intrinsèque. L’objectif serait d’acheter des actifs de 1,00 euros pour 0,50 euros. Dans l’immobilier, cela signifie évaluer les propriétés d’investissement en fonction du revenu existant ou réel plutôt que du revenu fabriqué ou prévu. Pour les acheteurs de maisons, cela peut également signifier trouver une maison dont le prix est inférieur à sa valeur de remplacement. Le fardeau d’un paiement crédit mensuel devient beaucoup plus lourd en période difficile. En dimensionnant convenablement votre fourchette de prix et en respectant votre budget, vous augmenterez considérablement vos chances de réussite.
Principe n°3 : S’attendre à la volatilité et en profiter
Le marché va fluctuer, et parfois de façon sauvage. Plutôt que de craindre la volatilité, utilisez-la à votre avantage pour obtenir des aubaines sur le marché ou pour vendre lorsque vos avoirs deviennent largement surévalués.
M. Graham illustre ce principe par une parabole bien connue sur un partenaire d’investissement nommé « Mr. Market ». M. Market est le partenaire imaginaire de chaque investisseur et, chaque jour, il est prêt à acheter ou à vendre vos actions d’un investissement à un prix déterminé par ses sautes d’humeur sauvages. La plupart du temps, le prix fixé par M. Market est juste et logique. Cependant, lorsqu’il est optimiste, son offre de prix peut être ridiculement élevée et lorsqu’il est pessimiste, son offre de prix devient absurdement basse. Dans chaque cas, vous, en tant qu’investisseur rationnel, avez la possibilité de prendre votre décision de transaction sur la base de votre propre analyse. L’opportunité est de récolter les fruits de l’achat lorsque la peur de M. Market l’amène à vendre dans la panique et de réaliser des bénéfices lorsque l’optimisme débridé de M. Market l’amène à surévaluer grossièrement vos actions. L’opportunité sur le marché immobilier vient de l’application d’une analyse rationnelle contre les émotions irrationnelles du marché. Recherchez les signes indiquant que M. Market se laisse guider par ses émotions lorsqu’il détermine son prix.
La ligne de fond
Bien que le concept d’achat de biens immobiliers à but lucratif ne soit pas si complexe, prendre les décisions qui mènent à ce succès peut s’avérer un peu plus impliqué. Afin de prendre des décisions intelligentes, les acheteurs immobiliers d’aujourd’hui doivent comprendre leur tolérance au risque, prévoir les surprises inattendues en se ménageant une marge de sécurité et se préparer à agir lorsque des opportunités se présentent.
Les conditions du marché continueront de fluctuer, mais les principes d’un investissement réussi restent stables.
